愛知県豊田市の不動産売却・査定における「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」の解説

愛知県豊田市で不動産の売却や買取、査定をご検討されている皆様へ。国土交通省より「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」が策定されています。株式会社万楽では、お客様が安心・納得して不動産取引を行えるよう、最新のガイドラインに基づいた適正な調査と分かりやすい説明を心がけております。事故物件に関する疑問やご不安も、地域密着の専門家チームである当社へお気軽にご相談ください。

現状と課題：適正な基準の必要性

ガイドライン検討の経緯

⃝ 人の死が生じた不動産の取引に際しての宅建業者の判断基準となるガイドラインを策定するため、「不動産取引に係る心理的瑕疵に関する検討会」（座長・中城康彦 明海大学不動産学部長）を開催し、ガイドラインの方向性・内容について議論が行われました。

●過去に人の死が生じた居住用不動産の取引に際して宅地建物取引業者がとるべき対応に関し、宅地建物取引業法上負うべき義務の解釈について、現時点で一般的に妥当と考えられるものが整理されています。

不動産調査についての指針

＜調査の対象・方法＞

• 宅地建物取引業者が媒介を行う場合、売主・貸主に対し、告知書等に過去に生じた事案についての記載を求めることにより、媒介活動に伴う通常の情報収集としての調査義務を果たしたものとします。
• 宅地建物取引業者は、原則として、自ら周辺住民に聞き込みを行う、インターネットサイトを調査するなどの自発的な調査を行う義務は無く、仮に調査を行う場合であっても、亡くなった方やその遺族等の名誉及び生活の平穏に十分配慮し、特に慎重な対応が必要です。

＜調査に当たっての留意事項＞

• 宅地建物取引業者は、売主・貸主による告知書等への記載が適切に行われるよう必要に応じて助言するとともに、売主・貸主に対し、事案の存在について故意に告知しなかった場合等には、民事上の責任を問われる可能性がある旨をあらかじめ伝えることが望ましいとされています。
• 告知書等により、売主・貸主からの告知がない場合であっても、人の死に関する事案の存在を疑う事情があるときは、売主・貸主に確認する必要があります。

告知について（原則と例外基準）

【原則】宅地建物取引業者は、人の死に関する事案が、取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合には、これを告げなければならないとされています。

⇩裁判例や取引実務等も踏まえ、現時点で妥当と考えられる一般的な基準がとりまとめられています。

【告げなくてもよい場合】

1. 【賃貸借・売買取引】取引の対象不動産で発生した自然死・日常生活の中での不慮の死（転倒事故、誤嚥など）。※事案発覚からの経過期間の定めなし。
2. 【賃貸借取引】取引の対象不動産・日常生活において通常使用する必要がある集合住宅の共用部分で発生した①以外の死・特殊清掃等が行われた①の死が発生し、事案発生（特殊清掃等が行われた場合は発覚）から概ね３年間が経過した後。
3. 【賃貸借・売買取引】取引の対象不動産の隣接住戸・日常生活において通常使用しない集合住宅の共用部分で発生した①以外の死・特殊清掃等が行われた①の死。※事案発覚からの経過期間の定めなし。

告知に関する詳細と留意事項

• 告げなくてもよいとした②・③の場合でも、事件性、周知性、社会に与えた影響等が特に高い事案は告げる必要があります。
• 告げなくてもよいとした①～③以外の場合は、取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合は、告げる必要があります。
• 人の死の発覚から経過した期間や死因に関わらず、買主・借主から事案の有無について問われた場合や、社会的影響の大きさから買主・借主において把握しておくべき特段の事情があると認識した場合等は告げる必要があります。
• 告げる場合は、事案の発生時期（特殊清掃等が行われた場合は発覚時期）、場所、死因及び特殊清掃等が行われた場合はその旨を告げます。

＜留意事項＞

• 亡くなった方やその遺族等の名誉及び生活の平穏に十分配慮し、これらを不当に侵害することのないようにする必要があることから、氏名、年齢、住所、家族構成や具体的な死の態様、発見状況等を告げる必要はありません。
• 個々の不動産取引においては、買主・借主が納得して判断したうえで取引が行われることが重要であり、宅地建物取引業者においては、トラブルの未然防止の観点から、取引に当たって、買主・借主の意向を事前に十分把握し、人の死に関する事案の存在を重要視することを認識した場合には特に慎重に対応することが望ましいとされています。

※人の死が生じた建物が取り壊された場合の土地取引の取扱い、搬送先の病院で死亡した場合の取扱い、転落により死亡した場合における落下開始地点の取扱いなど、一般的に妥当と整理できるだけの裁判例等の蓄積がないものは、今後の事例の蓄積を踏まえて、適時にガイドラインへの更新を検討することとされています。

豊田市の不動産売却・査定・買取のご相談は株式会社万楽へ

愛知県豊田市、みよし市、岡崎市エリアでの不動産売却やお住まいの査定に関するご不安・ご不明な点は、専門家チームが揃う「株式会社万楽」へ安心してお任せください。秘密厳守で丁寧に対応いたします。

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愛知県豊田市で失敗しない！良い不動産会社の見分け方

今回は、愛知県豊田市・みよし市エリアで不動産売却や購入をご検討されている方に向けて、良い不動産会社の見分け方についてご紹介いたします。これはあくまで一つの指針ですが、大切な不動産の売却や購入を任せるなら、できるだけ信頼できる会社を選びたいですよね。

株式会社万楽では、お客様が安心してご相談いただけるよう、適正な査定と誠実な対応を心がけております。会社選びの参考にぜひご覧ください。

実績を簡単に把握できる「宅建業免許番号」の確認方法

不動産会社の実績を一番簡単に把握する方法として、まずは「免許番号」を確認していただきたいと思います。もし免許番号の記載がないような会社であれば無許可営業（違法）ですので、絶対に依頼してはいけません。

カッコ内の数字は免許の更新回数（5年ごとに増加）を示しており、数字が大きいほど歴史がある業者であることがわかります。開業5年以内は（1）、6年目は（2）、11年目は（3）となります。歴史長ければ必ず良いというわけではありませんが、実績や経験、地域のデータが豊富である一つの目安になります。当社は（4）であり、豊田市・みよし市エリアで20年の実績があります。

豊田市の株式会社万楽が選ばれる理由と査定のこだわり

近年、売れるか分からないほど高い査定価格を提示して媒介契約を結び、売れない場合に価格を下げていく手法をとる業者が増えているように感じます。

当社の査定は、3か月以内に売却可能な価格をベースに行います。そこから売主様のご意向に寄り添い、挑戦価格で売りに出すか、相場で進めるかなど、ご売却の急ぎ度合いに合わせた最適な販売活動をご提案しています。

また、一番の強みは「買取」です。専任媒介契約でご依頼いただいた場合には買取保証もお付けできます。まずは希望価格で売り出し、万が一売れなかった場合でも当社の買取で確実に現金化できる、最後まで責任を持つ体制を整えています。不動産売却をお考えの方は、ぜひ一度当社へお声掛けください。

行政処分履歴の確認と、実際に会社へ足を運ぶ重要性

特に注意していただきたいのが「行政処分履歴」です。過去に行政処分を受けている会社は避けた方が賢明です。各県庁のホームページ等で過去の処分歴を確認できるため、心配な場合は事前に調べておくと安心です。

どんなに知名度がある大手企業でも、ノルマ等で丁寧な対応をしてもらえない場合があれば、地域密着の小さな会社でも非常に親身になって動いてくれるところがあります。だからこそ、免許番号や情報だけでなく、実際に会社へ行ってみることが非常に大切です。

ぜひ当社へ、まずは足をお運びください

豊田消防署の目の前にございます。愛知県豊田市・みよし市・岡崎市エリアでの不動産売却・査定・買取なら、地域密着の「株式会社万楽」へ自信を持ってお任せください。皆様のご来店を心よりお待ちしております。

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愛知県豊田市の市街化調整区域における土地売却と「分家要件」の解説

愛知県豊田市内で「市街化調整区域内の土地を持っていて一般建築ができない」「いわゆる既存宅地の要件を満たしていない」といった理由で、売却できるのか分からずお困りではありませんか？

市街化調整区域は、昭和45年の線引き時以降、原則として一般建築が建てられない土地とされています。そのため手放すのが難しいケースも多いですが、調整区域内であっても住宅が建つケースがあります。その代表例が「分家要件」を満たした方が建てるケースです。今回は、この分家要件の仕組みと、調整区域の土地売却について分かりやすく解説いたします。

分家住宅とは何か

原則として建築物の建築が禁じられている市街化調整区域において、線引きの日前から引き続き現在に至るまで生活の本拠を構えている本家から世帯が分かれて、分家としての世帯が新たに必要とする住宅のことをいいます。

分家住宅の主な要件

豊田市の市街化調整区域の土地売却は株式会社万楽へ

上記のような要件を備えている場合、市街化調整区域内でも住宅の建築が可能となります。「自分が分家要件を備えているか分からない」「分家要件に該当する方向けの土地を探しているお客様に売りたい」といったご相談は、ぜひ株式会社万楽にお任せください。

また、調整区域内であっても、資材置き場や土地収用（公共用地として提供された方）などで建築可能なケースもございます。愛知県豊田市・みよし市・岡崎市エリアで調整区域内の不動産売却をお考えなら、お気軽にお声掛けください。

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愛知県豊田市の不動産売却における「事故物件」の告知義務とガイドライン

今回は、不動産取引における「事故物件」について触れたいと思います。以前は、何をもって事故物件とするのか、いつまでの期間に告知義務があるのかといった明確なガイドラインがなく、不動産の価値を大きく下げる原因や流通の阻害要因になっていました。

中古住宅やマンションで自殺、殺人、火災による焼死などがあった場合はもちろん事故物件となりますが、病院へ運ばれて亡くなった場合や、病死で数日間発見が遅れた場合など、判断が難しいケースも多くあります。これまでは、後から「事故物件だ」と言われるトラブルを防ぐため、怪しいものは全て告知せざるを得ないのが現場の状況でした。

近年は高齢化の進展に伴い、一人暮らしのご高齢の方がお部屋で亡くなられるケースも増えており、相続された方が売却に苦労されるケースも見受けられます。こうした背景から、国土交通省による正式なガイドライン策定が進められ、業界でも大きな期待が寄せられています。

宅地建物取引業者による人の死に関する心理的瑕疵の取扱いに関するガイドライン

過去に人の死が生じた不動産の取引において、適切な告知や取扱いの判断基準がなく、取引現場の判断が難しいことで円滑な流通や安心できる取引が阻害されているとの指摘を受け、国土交通省では検討会を設置しガイドラインの策定が進められました。

【本ガイドラインの主な概要】

• 本ガイドライン制定の趣旨・背景・法律上の位置づけについて
• 本ガイドラインの適用範囲となる事案・不動産について
• 宅地建物取引業者が告げるべき事案について
• 宅地建物取引業者が行うべき調査について
• 事案に関して、宅地建物取引業者が告げるべき内容・範囲について

事故物件の売却・買取のご相談は株式会社万楽へ

当社では、事故物件の買取や仲介において多数の実績がございます。「他の不動産業者に断られてしまった」「近隣の方に知られずに売却したい」といったご不安やご要望がございましたら、愛知県豊田市・みよし市・岡崎市エリアの地域密着企業である株式会社万楽へぜひご相談ください。秘密厳守で丁寧に対応いたします。

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所有者不明土地問題と相続登記の義務化・土地手放し制度について

近年、利用価値のない土地や相続人が分からないなど、所有者のわからない不動産が非常に増えています。これに伴い、所有者不明土地問題を解消するための関係法が参院本会議で可決・成立しました。

相続時に遺族が登記手続きを行わず、登記簿を見ても持ち主が分からない土地は、日本全体の面積の約2割にものぼるといわれています。公共事業や都市の再開発を進める上でも大きな課題となっているこうした問題について、新しく導入される制度や対策を分かりやすく解説いたします。

2024年をめどに相続登記が義務化へ（罰則規定あり）

土地や建物の相続を知った日から3年以内での登記が義務化され、相続登記自体の手続きも簡略化されます。これに伴い、相続時の名義変更を行わない場合には10万円以下の過料が科せられることとなります。

また、名義人が複数いる共有地に関しても、一部の人が誰なのか分からない場合などに裁判所の決定を得て用途変更や売却ができる制度も新設されます。

管理の難しい土地を国庫に納められる新制度

山林などの利用価値が低い土地を相続した場合、土地の上に建物がないなどの条件を満たしていれば、土地を国庫に納付できる仕組み（相続土地国庫帰属制度）が導入されます。

ただし、この制度を利用して国庫に納付する際には、10年分相当の土地管理料を納めるなどの条件があります。

不動産を「負債」にしないための生前・相続対策

不動産は持っているだけでは、固定資産税や管理費など費用ばかりがかかる負担になりがちです。しかし、人に貸して賃料を得たり、売却して現金化したり、自分で活用する方法を考えるなど、幅広い活用価値があります。

こうした問題になる前に、相続時には不動産を誰がどのように持ち、どう活用するかをしっかりと決めておくことが得策です。

相続・土地活用のご相談は株式会社万楽へ

愛知県豊田市・みよし市・岡崎市エリアで土地活用や相続にお悩みの方は、お気軽にご相談ください。当社には提携の弁護士、司法書士、税理士がおりますので、相続手続きから遺産分割紛争の解決までトータルでサポートさせていただきます。

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豊田市の山村地域で暮らす！お得な「住宅取得費補助金」のご案内

豊田市の山村地域などの自然豊かな環境で、のんびりと暮らすために住まいを構えてみませんか？豊田市では、こうした地域への移住や定住を検討されている方に向けた心強い補助金制度を用意しています。

田舎暮らしを始めたい方に最適なこの制度の概要や条件について分かりやすくご紹介しますので、マイホーム購入をご検討中の方はぜひ参考にしてみてください。

住宅取得費補助金の概要と補助金額

豊田市の山村地域等に、地域活動への参加を前提として定住するための住宅を取得した場合、その費用の一部が補助されます。

【対象地域】

旭、足助、稲武、小原、下山の各地区及び豊田市開発審査会基準第18号に指定されている地区（西広瀬、東広瀬、中金、上鷹見、矢並、豊松、滝脇及び御作の各小学校区）

ご利用にあたっての主な条件と注意点

1. 定住するために新たに住宅を取得し、自治区などの地域活動に参加する意思があること。
2. 取得した住宅に居住し、住民票を異動すること。
3. 市町村税を滞納していないこと。
4. 当該建物の住宅取得に伴う登記を行い、所有権を2分の1以上有すること。
5. 山村地域等に、新築又は購入するもの（※増築は対象外）。
6. 契約日（住宅の建築工事請負契約日または売買契約日）の前に事前申請を行うこと。
7. 補助の交付申請時に、義務教育終了前の子どもと同居していること、又は申請者若しくはその配偶者の年齢が40歳未満であること（該当しない場合は限度額が変わります）。

申請方法と申込期限

契約日前に事前申請を行った後、住宅完成後に必要な書類を添えて交付申請兼実績報告を行ってください。

【申込期限（両方を満たす必要があります）】

• 事前申請の日から2年以内
• 住民票異動日又は住宅登記日から1年以内

豊田市での田舎暮らし・物件探しは株式会社万楽にお任せください

条件はいくつかございますが、山村地域でのびのびとした田舎暮らしを実現したい方には最高の制度です。当社では物件のご紹介とあわせて、補助金に関する申請手続き等のサポートもしっかりと行わせていただきます。分からないことがございましたら、お気軽にご相談ください。

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豊田市の「空家解体促進費補助金」とは？老朽化した空き家の解体・活用法

「豊田市空家解体促進費補助金」をご存知でしょうか？長い間使用されておらず、屋根の陥落、壁の剥落、基礎の破損など老朽化が進んでいる空き家に対して、豊田市が費用の一部を補助する制度です。

空き家をそのまま放置してしまうと非常に危険です。火災の発生や、子供が入り込んでケガをするリスク、最近の異常気象で外壁や屋根が飛んで第三者に迷惑をかけた場合などは、所有者責任に問われる可能性もあります。

この機会に解体などの処置を検討されてみてはいかがでしょうか？手続きや制度が分からない方も多いと思いますので、当社へご相談いただければ、解体のご相談から補助金の申請方法、その後の土地活用までトータルサポートいたします。

補助金の概要と金額

補助の対象となる空家の解体工事を行う方に対し、その費用の一部が補助されます。

対象となる空家の条件

以下のすべてに該当する空家が対象となります。

1. 住宅地区改良法第2条第4項に規定する不良住宅と同等であるもの（屋根の陥落、壁の剥落、基礎の破損等、老朽化が進んでいるもの）
2. 豊田市内にあるもの
3. 1年以上使用されていないもの（長屋又は共同住宅の場合は全戸において1年以上不使用）
4. 2分の1以上が居住の用に供されていたもの
5. 木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造又はコンクリートブロック造のいずれかであるもの
6. 所有権以外の権利が設定されていないもの（権利者の同意がある場合を除く）

補助対象者の条件

以下のすべてに該当する方が対象となります。

1. 次のいずれかに該当する方：ア.空家の所有者（共有の場合は全員の同意がある方） / イ.空家の相続人（誓約書の提出をした方に限る）
2. 空家等対策推進特別措置法第14条第3項に基づく命令を受けていない方
3. 都市計画法、建築基準法その他の法令に違反していない方
4. 豊田市税を滞納していない方
5. 暴力団員でない方、および暴力団員と密接な関係を有していない方

申請にあた上の重要な留意事項

• 空家を解体した場合、固定資産税が上がる可能性があります。
• 解体工事の請負契約の締結及び工事着手は、補助金交付決定の通知を受領した後に行ってください（事前に契約・着手すると補助金が交付されません）。
• 原則として、敷地内のすべての建築物、工作物、立木等を除却し更地にする必要があります。
• 解体後の空地の適正管理を行う必要があります。

豊田市の空き家解体・活用のご相談は株式会社万楽へ

愛知県豊田市・みよし市・岡崎市エリアで使っていない空き家にお困りの方は、ぜひお気軽にご相談ください。解体工事のご相談から補助金申請の手続き、更地にした後の土地活用まで、地域密着の当社がトータルでサポートいたします。

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低未利用地の利活用促進に向けた「長期譲渡所得の100万円控除」とは？

今回は、意外に知られていない「低未利用土地の利活用促進に向けた長期譲渡所得の100万円控除」についてご紹介いたします。

使っていない土地をそのままにしておくと、売ってもお金にならない一方で、測量費や建物解体費などの経費がかかるため、ほったらかしにされてしまいがちです。しかし、そうした放置を続けると、将来的に相続人が困り、最終的には「所有者不明土地」となって売買も簡単にはできなくなってしまいます。

空き家対策も含めて、こうした問題を解決するために設けられたのが今回の特例措置です。適用を受けるための主な要件を分かりやすく解説します。

長期譲渡所得の100万円控除の主な要件

本特例措置は、令和2年7月1日から令和4年12月31日までの間に、以下の主な要件に該当する譲渡をした場合に適用を受けることができます。

• 譲渡した者が個人であること。
• 低未利用土地等確認：都市計画区域内にある低未利用土地等（居住用、業務用地等に利用されておらず、周辺の同一用途の土地に比べて利用の程度が著しく劣る土地など）であること、および譲渡後の利用について市区町村長の確認がされたものであること。
• 所有期間の要件：譲渡の年の1月1日において所有期間が5年を超えるものの譲渡であること。
• 金額の要件：低未利用土地等およびその上にある資産の譲渡対価の額の合計が500万円を超えないこと。

低未利用地・使っていない土地の売却ご相談は株式会社万楽へ

個人の方が上記のような特例を受けられるかどうか判断するのはなかなか難しいものです。愛知県豊田市・みよし市・岡崎市エリアで思い当たる土地や空き家をお持ちの方は、ぜひ一度当社までご相談ください。丁寧に対応・サポートいたします。

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マイホーム売却時の税金と「譲渡所得」の計算方法を解説

マイホームを売却した際には、その売却代金の一部（譲渡所得）に税金がかかります。土地建物等の譲渡所得にかかる税金は、譲渡資産の所有期間によって異なります。

譲渡年の1月1日における所有期間が5年を超える土地建物等の譲渡をした場合、収入金額から「取得費」や「譲渡費用」を差し引いて算出した長期譲渡所得に対し、20.315％の税率（所得税15.315％・住民税5％）で税金がかかります。また、マイホーム譲渡には軽減税率（14.21％）の適用もあります。

なお、譲渡所得にかかる税金は、さまざまな特例（「マイホームの3,000万円控除」など）の適用を受けることにより軽減させることができます。

譲渡所得と税額の計算式

取得費・譲渡費用について

【取得費とは】

資産の取得価格、改良費等の合計額から「償却費相当額」を差し引いたものです。非業務用建物の償却費相当額は「取得価格 × 0.9 × 償却率 × 経過年数」で計算します（取得価格の95％が限度）。先祖代々の土地などで取得費が不明な場合は、収入金額の5％を取得費（概算取得費）とすることができます。

【譲渡費用とは】

土地建物を売るために支払った仲介手数料、売主負担の印紙税、広告料、調査測量費、交渉費、建物解体費用やその損失額などが該当します。

【譲渡損失が出た場合】

原則として給与所得等の他の所得との通算はできませんが、「マイホームの買換え特例」等の適用を受けた場合には、損益通算や翌年以降への繰延控除が可能です。

居住用財産の譲渡（マイホームの売却）とは？

各種特例における「居住用財産の譲渡」とは、主に以下のいずれかに該当するものをいいます。

• 現在、居住している家屋、またはその敷地等を譲渡した場合
• 以前に居住していた家屋等で、住まなくなってから3年目の年末までに譲渡した場合
• 居住している家屋等をとり壊し、その敷地を譲渡した場合（※取壊しから1年以内の譲渡契約かつ住まなくなってから3年目の年末まで、貸付け等に供していない場合に限る）
• 災害によって滅失した居住用家屋の敷地であった土地等の譲渡

※配偶者や直系血族、生計を一にする親族などへの譲渡は対象外となります。

マイホーム売却・税金のご相談は株式会社万楽へ

愛知県豊田市・みよし市・岡崎市エリアでのマイホーム売却や税金の特例についてのご不安は、地域密着の株式会社万楽にお任せください。お客様のご状況に合わせた最適なご提案をサポートいたします。

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リフォームで所得税が最大20～35万円控除！減税制度の解説

耐震、バリアフリー、省エネ、耐久性向上、多世帯同居のリフォームを行った場合、それぞれ所得税から最大20～35万円を控除することができます。なお、住宅ローン控除またはリフォームのローン控除とは選択適用となります（耐震のみ併用可）。

改修工事を行い居住を開始した場合、標準的な工事費用相当額の10％をその年度分の所得税から控除可能です。

リフォーム特別控除の限度額と最大控除額

※省エネ改修のカッコ内は太陽光発電装置設置工事を行わない場合の額です。耐久性向上改修は耐震または省エネ改修との併用時に限ります。

主な個別要件と共通要件

【個別要件のポイント】

• 耐震：1981年5月31日以前に建築された一定の居住用家屋で、現行基準に適合させる工事。
• バリアフリー：50歳以上、要介護・要支援認定者、障害者、またはその親族等と同居する方が対象。
• 省エネ：すべての居室の窓全部の改修工事、および床・天井・壁の断熱工事など。
• 耐久性向上：外壁、床下、基礎等の劣化対策や給排水管等の維持管理・更新容易性確保工事。
• 多世帯同居：キッチン、浴室、便所、玄関のいずれかの増設工事（改修後2つ以上が複数に）。

【主な共通要件】

• 工事後の床面積が50㎡以上であり、床面積の1/2以上が居住用であること。
• 工事をした日から6か月以内に居住を開始していること。
• 控除適用年の合計所得金額が3,000万円以下であること。
• 工事費用（補助金等を除く）が50万円を超えていること。

リフォーム減税・住まいのご相談は株式会社万楽へ

愛知県豊田市・みよし市・岡崎市エリアで耐震や省エネなどのリフォームをご検討中の方は、ぜひお気軽にご相談ください。各種減税制度の活用法から施工まで、地域密着でしっかりとサポートいたします。

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