マイホーム売却時の税金と「譲渡所得」の計算方法を解説
マイホームを売却した際には、その売却代金の一部（譲渡所得）に税金がかかります。土地建物等の譲渡所得にかかる税金は、譲渡資産の所有期間によって異なります。
譲渡年の1月1日における所有期間が5年を超える土地建物等の譲渡をした場合、収入金額から「取得費」や「譲渡費用」を差し引いて算出した長期譲渡所得に対し、20.315％の税率（所得税15.315％・住民税5％）で税金がかかります。また、マイホーム譲渡には軽減税率（14.21％）の適用もあります。
なお、譲渡所得にかかる税金は、さまざまな特例（「マイホームの3,000万円控除」など）の適用を受けることにより軽減させることができます。
譲渡所得と税額の計算式
■ 譲渡所得の計算式
収入合計 － （取得費 ＋ 譲渡費用） － 特別控除 ＝ 譲渡所得金額
■ 税額の計算式（長期譲渡所得の場合）
譲渡所得金額 × 税率20.315％ ＝ 税額
取得費・譲渡費用について
【取得費とは】
資産の取得価格、改良費等の合計額から「償却費相当額」を差し引いたものです。非業務用建物の償却費相当額は「取得価格 × 0.9 × 償却率 × 経過年数」で計算します（取得価格の95％が限度）。先祖代々の土地などで取得費が不明な場合は、収入金額の5％を取得費（概算取得費）とすることができます。
【譲渡費用とは】
土地建物を売るために支払った仲介手数料、売主負担の印紙税、広告料、調査測量費、交渉費、建物解体費用やその損失額などが該当します。
【譲渡損失が出た場合】
原則として給与所得等の他の所得との通算はできませんが、「マイホームの買換え特例」等の適用を受けた場合には、損益通算や翌年以降への繰延控除が可能です。
居住用財産の譲渡（マイホームの売却）とは？
各種特例における「居住用財産の譲渡」とは、主に以下のいずれかに該当するものをいいます。
- 現在、居住している家屋、またはその敷地等を譲渡した場合
- 以前に居住していた家屋等で、住まなくなってから3年目の年末までに譲渡した場合
- 居住している家屋等をとり壊し、その敷地を譲渡した場合（※取壊しから1年以内の譲渡契約かつ住まなくなってから3年目の年末まで、貸付け等に供していない場合に限る）
- 災害によって滅失した居住用家屋の敷地であった土地等の譲渡
※配偶者や直系血族、生計を一にする親族などへの譲渡は対象外となります。
マイホーム売却・税金のご相談は株式会社万楽へ
愛知県豊田市・みよし市・岡崎市エリアでのマイホーム売却や税金の特例についてのご不安は、地域密着の株式会社万楽にお任せください。お客様のご状況に合わせた最適なご提案をサポートいたします。
無料査定・お問い合わせはこちら